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Le concept de Cité Jardin énoncé par Ebenezer Howard en 1898, repris par F.G. Todd pour la création de Ville Mont-Royal, auquel il a rajouté les concepts de « City Beautiful » s’appuie sur les principes suivants, soit la présence de ressources agricoles permettant l’autosuffisance, une densité faible du bâti et la présence d’équipements publiques au centre de la Ville.
« Le PPU tel que proposé ne prend en compte à peu près aucun des problèmes actuels rencontrés dans le secteur Rockland, en particulier pour la circulation.» En 2008, Ville de Mont-Royal a été désignée comme lieu historique national d’importance au Canada [ Ref https://www.pc.gc.ca/apps/dfhd/page_nhs_fra.aspx?id=11871&i=75919 ] en particulier pour les éléments suivants :
• « du point de vue conceptuel, le fait qu'elle soit une remarquable synthèse des idées de revitalisation urbaine du début du XXe siècle, dans lesquelles on reconnaît la marque des mouvements City Beautiful, cité-jardin et banlieue-jardin, ainsi que la qualité de sa réalisation et son degré élevé d'intégrité en font un exemple exceptionnel de ville planifiée au Canada, »
• « Les éléments principaux de l’aménagement urbain d’origine ayant subsisté, y compris la trame de fond en grille, les grands boulevards diagonaux et leurs croisements à angle droit avec les rues, les généreuses dimensions des lots et leur orientation pour l’ensoleillement ainsi que la grande promenade sinueuse et les nombreux espaces verts; la typologie des bâtiments quasi-uniquement résidentielle préservée depuis le plan d’origine et favorisant l’homogénéité par la planification à long terme; les bâtiments publics, institutionnels, religieux et scolaires ou commerciaux situés le long des grands boulevards »
La proposition du PPU du secteur Rockland n’est pas conforme à la vision de FG Todd et, malgré ce qui est énoncé dans le document, ne remplit pas les principes de développement durable.
Après analyse, on pourrait même la considérer comme étant purement à visée mercantile.
Quoique le document élaboré soit intéressant, un seul intervenant y a participé, sans qu’il y ait eu analyse préalable.
Le secteur considéré dans le PPU est constitué de deux éléments, les zones C211-213, soit le Centre commercial Rockland et ses abords, commercial, et H-732, communautaire qui comprend le CHSLD Vigi. Dans les deux cas, la hauteur maximale est de 4 étages – 15 à 16 mètres. La modification au zonage proposée, tel que retrouvé dans le plan d’urbanisme de la Ville de Mont-Royal 2017, est : pour les zones 211-213 une activité diversifiée incluant des habitations de haute densité – minimalement 80 logements par ha et maximalement 150 - et pour la zone H-732 également des habitations de haute densité – multifamilial et communautaire. Une mixité famille et personnes âgées, dans un cadre humain, est par contre une avenue intéressante.
Circulation
Les problématiques de ce secteur sont importantes, soit Le chemin Rockland comme voie de passage pour accéder à l’autoroute Métropolitaine Est et à l’autoroute 15 Nord, une congestion quasi permanente sur la voie de service de la Métropolitaine Est, surtout depuis le réaménagement du rond-point l’Acadie et un centre d’achat dont le stationnement multi-étagé est en fin de vie et qui se cherche une clientèle malgré des rénovations majeures. Il n’est retrouvé aucune analyse des flux de circulation comme préalable au PPU.
Par rapport à l’aménagement actuel, au niveau du chemin Rockland, la seule modification est l’ajout d’un feu de circulation près de l’intersection de la voie de service, qui va seulement augmenter la congestion sur Rockland. L’ajout d’une rue entre Brittany et la voie de service de la métropolitaine Est va augmenter la quantité de voitures qui passeront par exemple par Laird et les rues avoisinantes- Sheridan entre autres- pour rejoindre la voie de service au lieu de prendre Rockland.
Dans l’ article de la Gazette du 22 octobre 2020, il est mentionné: « It also foresees a new grid of streets replacing the centre’s aboveground parking garage to create more entrances to L’Acadie and reduce congestion on Rockland Rd. » .
Le schéma proposé garde le même nombre d’accès soit un.
La desserte par bus est actuellement inadéquate. Il n’est pas clair comment un ajout de navettes électriques va pallier aux embouteillages ? Qui va payer ? Efficacité dans la congestion?
Les possibilités d’autopartage et surtout de piste cyclable et déplacement piétonnier sont particulièrement limitées dans ce quartier, surtout l’hiver ou pour une population vieillissante et concerneraient uniquement la population locale. Dans un contexte de ville avec de nombreuses familles, il serait étonnant que celles-ci aillent faire leur épicerie en bicyclette.
Il est fait mention des bornes de recharges pour véhicules électriques comme exemple de bonnes pratiques pour le développement durable. Ceci n’influence en rien la congestion routière. À date, la Ville n’en a installé que deux, bien cachées dans le stationnement de la piscine extérieure.
À tout cela, on peut ajouter comme perspective additionnelle la circulation automobile des nouveaux habitants de ce nouveau secteur à haute densité.
Habitation
Dans l’ article de la Gazette du 22 octobre 2020, il est mentionné: « In all, about 300 to 350 new residential units could be built in the sector under the plan, Roy said, adding that the town is not seeking major population growth. There’s no big densification project in T.M.R., » Roy said.
« We’re not expecting to have the population suddenly increase. There’s no desire from the municipality to move towards that ». La superficie couverte par C-213 et H-732 fait autour de 8.8 hectares. Donc, avec une densité minimale de 80 logements par hectare et une densité maximale de 150, tel que proposé dans le plan d’urbanisme de la Ville, cela donne entre 704 et 1320 logements. Donc au final, entre 2000 et 4000 personnes supplémentaires, y compris des enfants alors que les écoles débordent. Également, une construction à l’intersection de deux autoroutes majeures avec tout ce que cela comporte comme pollution atmosphérique, visuelle et sonore. Excepté pour quelques immeubles sur l’Acadie, rien ne dépasse 7 ou 8 étages dans le secteur. De plus, la construction de bâtiments en hauteur et en parallèle risque de créer des couloirs de vent. Avec ses débordements dans le passé, il n’est pas certain que le système de collecte des eaux usées et pluviales dans le rond-point l’Acadie permette l’ajout d’un si grand nombre d’habitants.
Il est à peine étonnant de voir inclus dans le PPU, la zone le long de Brittany qui compte le CHSLD et les jardins communautaires après la tentative avortée de vouloir permettre la construction d’une résidence du groupe Maurice en 2019. Par ailleurs le CHSLD est un bâtiment gouvernemental et non pas municipal.
Environnement et commercial
La démolition du stationnement étagé avec migration vers un stationnement souterrain est probablement le point le plus intéressant du projet. Il est mentionné un verdissement accru mais lorsqu’on évalue le projet, la proportion d’espaces verts se situe autour de 30 -40%. Il est peu probable que ceci aura un impact important sur les îlots de chaleur.
Quelle est la pertinence des centres d’achat au 21ème siècle et surtout en contexte de pandémie ? Il y a eu des investissements récents au Centre Rockland mais c’est un centre d’achat qui se cherche depuis longtemps. Également, si on se fie aux plans du PPU, une portion du centre d’achat disparaitrait.
Un geste fort serait de transformer tout l’espace du stationnement y compris étagé en parc avec création de barrières antibruits naturelles. Un autre geste fort serait l’implantation de projet telles les serres Lufa, rejoignant réellement la vision de la Cité Jardin et l’histoire de Ville Mont-Royal. Rien de tel dans le PPU proposé!
On peut noter que le verdissement promis au Carré Lucerne et dans les projets de condos le long de Plymouth ainsi que sur Bates est plus que timide.
Financement du réaménagement
La dernière question mais non la moindre : quel sera le cadre financier du projet ? En particulier pour les nouvelles rues. Quelle sera la participation financière du propriétaire du Centre Rockland ? Y a-t-il eu des discussions avec lui, avec le gouvernement du Québec ou d’autres acteurs commerciaux ? Y aura-t-il un schéma d’acquisition ou d’expropriation par la Vile de commerces, stationnements et autres immeubles. Une des dates butoir dans le projet est la fin de vie du stationnement étagé fixée à 2030. Certains mentionnent un projet sur 15 ans, d’autres sur 35 ans.
En conclusion
Le PPU tel que proposé ne prend en compte à peu près aucun des problèmes actuels rencontrés dans le secteur Rockland, en particulier pour la circulation. Il se situe très loin de la vision de F.G. Todd et les principes de développement durable, d’éco-responsabilité et d’acceptabilité sociale ne sont pas vraiment remplis.
Les désirs de faire disparaitre le stationnement étagé, d’améliorer le verdissement de ce secteur et d’encourager une mixité générationnelle dans la zone H-732 sont louables. Par contre, le secteur n’est pas favorable ni propice à une haute densité d’habitations.
Aucune analyse quantitative ne vient étayer le PPU.
Le projet sous cette forme nous parait inacceptable.
Les signataires, par ordre alphabétique
Furqan Haque, Françoise Le Gris, Ghislaine Pedneault, Jean-Marc Seguin, Anne Streeter, Sophie Turpin
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