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Mont-Royal est une cité jardin modèle de plus de 22,000 habitants en 2025. Elle compte des milliers de maisons, mais aussi des jumelées, des résidences en rangées, des duplex, des appartements et des condos. Voilà qu'une entreprise immobilière québécoise, Carbonleo, veut en ajouter des milliers d'autres. Une idée qui pourrait, en partie, régler la grave crise du logement que connaît le Québec.
Des résidences qui apporteraient des retombées importantes en matière de taxes municipales et scolaires. De ces quatre à cinq mille nouvelles unités de prévues, la Ville de Mont-Royal récupérerait 68% des revenus en taxes. Une école primaire y serait aussi construite; 20% de la population monteroise a actuellement moins de 14 ans. Un hôtel est sur le point d'être mis en chantier. On parle à terme d'un investissement global entre 10 et 15 milliards de dollars.
Et que répond la ville pour l’instant: non!
Pour l'administration Malouf, ce projet résidentiel serait construit dans une zone industrielle ce qui pourrait compromettre la nature même de cette portion de la ville. Les usines y fonctionnent 24 heures sur 24 et les futurs résidents pourraient vouloir atténuer le bruit en provenance de ces installations, surtout celle de l’usine Kraft. Les autres installations sont moins problématiques de ce côté puisqu'on parle de centres de recherches pharmaceutiques et de centres de design.
C'est oublier que le Royalmount est construit à l'intersection de deux autoroutes et que le bruit de la circulation y est déjà omniprésent. En plus, il se trouve presque au-dessous du corridor d'atterrissage de l'aéroport Trudeau, situé un peu plus au nord. Les quinze tours résidentielles de trente étages et six tours à bureaux seraient construites tout autour de l’actuel centre commercial. Un acheteur ou un locataire potentiel qui ne remarquerait pas ce détail sonore aurait été pour le moins très distrait! Il est évident qu'un futur résident se serait au préalable résigné à vivre dans un tel environnement malgré les centaines de milliers de dollars à investir dans un condo à cet endroit.
Qui plus est, chaque contrat notarié, si la loi le permet, pourrait être accompagné d'une clause spécifiant le caractère industriel de l'environnement et un engagement de la part des acheteurs à n’entreprendre aucune démarche visant à contester cette réalité.
Pour le moment, le centre commercial Royalmount, construit au coût d’un milliard et demi de dollars, ne ressemble pas aux maquettes présentées par le développeur Carbonleo. Au départ on y voyait beaucoup de verdure sur les esquisses initiales. C'est plutôt le béton, qui pour l'instant, y règne en roi et maître. Mais le porte-parole du développeur, Claude Marcotte, assure que les quinze phases de développement prévues respecteront le plan d’ensemble du projet qui est le résultat de douze années de planification.
Bien sûr, l'apparition de tours à condos résidentielles ou locatives remet en cause les principes même de la cité-jardin telle que conçue par ses fondateurs au siècle dernier. La verticalité s'impose pourtant partout dans le monde pour éviter l'étalement urbain, un concept qui ne concerne pas Mont-Royal puisqu'elle est complètement enclavée par Montréal et est incapable de s’étaler. Mais si elle vise la croissance, elle n’a pas le choix de faire autrement. Déjà, de chaque côté du projet, la compétition pointe son nez : au sud, le projet Blue Bonnets, au nord, Cité Midtown de l'arrondissement Saint-Laurent.
Cette croissance a cependant un coût. Il faudra la concilier avec la qualité de vie et le développement durable. Les infrastructures existantes devront être améliorées. La gestion des ressources humaines et financières de Mont-Royal devra être adaptée à cette réalité pour bien répondre aux besoins de cette nouvelle population qui représentera à terme 20% de la population future de la ville. L'inclusion sociale en fera aussi partie, car désormais, il faudra parler de Mont-Royal Est et de Mont-Royal Ouest qui seront complètement différents des actuels Est et Ouest! La frontière de la ligne du REM qui délimite actuellement l’est de l'ouest, va se déplacer vers l'autoroute Décarie et c'est cette nouvelle division qui déterminera qui habite à l'est, dans la cité jardin et à l'ouest dans la cité verticale!
Charles Faribault
Ville de Mont-Royal
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